各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏回族自治區國家稅務局:
為規范房地產交易稅收服務和管理工作，提高納稅服務水平，防范稅收執法風險，稅務總局制定了《房地產交易稅收服務和管理指引》，現印發給你們，請遵照執行。執行中遇到問題請及時反饋稅務總局（財產和行為稅司）。
國家稅務總局
2017年1月4日
房地產交易稅收服務和管理指引
第一章 總 則
第一條 為進一步加強和規范房地產交易稅收服務和管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和相關稅收法律法規的規定，制定本指引。
第二條 本指引適用于各地稅務機關房地產交易辦稅服務單位及相關管理部門對增量與存量房地產交易相關稅費的征收管理。
第三條 房地產交易稅收服務和管理應當堅持法治、規范、高效、便民原則，最大限度規范稅務人、最大限度便利納稅人。
（一）法治原則。按照法定權限與程序辦理房地產交易涉稅事項，嚴格執行稅法以及相關法律法規規定，維護稅法權威性和嚴肅性，保護納稅人合法權益，防范稅收管理風險和執法風險。
（二）規范原則。建立健全房地產交易稅收服務和管理的制度機制建設，科學設置辦稅流程，合理配置管理崗位，明確規定崗位職責，推進房地產交易稅收服務和管理的規范化。
（三）高效原則。充分利用信息化手段和大數據，加強部門協作和信息共享，簡化辦稅手續，縮短辦稅時間，提高辦稅效率。
（四）便民原則。按照簡政放權、放管結合的要求，通過創新納稅服務舉措，不斷推進便民辦稅，降低納稅成本，提升納稅人的獲得感、滿意度和稅法遵從度。
第四條 房地產交易稅收服務和管理應當以優化服務、方便納稅為宗旨，以“先稅后證”為抓手，以信息共享、數據比對為依托，通過內部規范管理、外部協作配合，控制關鍵節點,實現房地產交易相關稅費的一體化征收管理。
第五條 房地產交易稅收服務和管理應統籌實現流程標準化、服務規范化、辦稅便捷化、管理信息化和全程痕跡化，形成部門合作不斷深化，納稅服務持續優化，稅收管理高效順暢，稅法遵從不斷提高，執法廉政風險不斷降低的良好局面。
第六條房地產交易稅收服務和管理的內容主要包括：崗責管理、申報征收服務與管理、評估管理、部門信息共享與協作、檔案管理、風險防控等。
第二章 崗責管理
第七條 省稅務機關應當建立健全房地產交易稅收服務和管理的工作制度和內控機制。市、縣稅務機關和房地產交易辦稅服務單位應當明確崗位職責和管理權限,通過崗位間的協作配合與相互制約，做好制度落實工作。
第八條 稅務機關應當按照優化納稅服務與嚴格內部管理并重的要求，合理設置辦稅服務崗位。
辦稅服務崗位應當包括：申報受理崗、業務復核崗、稅款征收崗、發票代開崗。根據工作需要，還可設置納稅輔導崗、存量房評估爭議處理崗、票證管理崗、檔案管理崗等。
第九條 稅務機關應當根據業務工作需要和征管條件合理配備崗位人員。為有效防范稅收風險，應當建立不相容崗位人員相互分離、相互制衡的機制，申報受理崗人員不得兼任業務復核崗工作，稅款征收崗、代開發票崗人員不得兼任票證管理崗工作。為提高辦稅效率，相容崗位可由一人兼任。
業務復核崗、存量房評估爭議處理崗等關鍵崗位應當由具有稅收執法資格的人員擔任。
第十條 各個崗位人員應當定期輪換。輪崗人員應當按照規定做好工作交接，所在單位應當及時調整稅收征管系統中輪崗人員的崗位權限，確保相關人員在授權范圍內辦理業務和行使職權，保障工作銜接順暢有序。
第十一條 稅務機關應當嚴格稅收征管系統的賬號管理，禁止多人共用一個賬號、一人使用多個賬號等違規行為。
第十二條 在保障各崗位間有機銜接與加快資料內部流轉的同時，對各環節運行的電子數據、紙質資料等進行痕跡化管理，受理、復核、集體審議等環節都應當簽字或電子簽名，作為風險防控、監督和問責的原始憑據。
第十三條 加強各崗位人員的教育培訓，結合工作職責，經常開展房地產交易稅收政策、業務技能和管理規章的培訓，開展廉政和警示教育，提升各崗位人員的綜合素質和履職能力，滿足房地產交易稅收服務和管理工作需要。
第十四條 上級稅務機關應當定期對房地產交易辦稅服務單位工作人員的履職情況和風險防控工作進行督導檢查，對發現的問題應當要求及時整改，并嚴格按照稅收執法責任制進行責任追究。
第三章 申報征收服務與管理
第十五條 稅務機關應當兼顧信息采集質量與效率，采取有效措施減少納稅人紙質資料的填報量。
稅務人員在受理納稅申報時，可根據納稅人提供的相關資料采集錄入稅源信息。為提高信息采集效率，可提供互聯網、手機客戶端或在辦稅服務場所設置自助終端，由納稅人或其代理人提前錄入申報所需的稅源信息。
部門數據共享條件較好的地區，稅務機關可通過調取共享數據直接采集稅源信息，也可在地方政府的組織協調下,實施房地產管理部門、不動產登記部門與稅務部門業務聯辦, 由房地產管理部門、不動產登記部門在受理相關事項時采集錄入稅源信息,稅務部門直接調取使用。
第十六條 稅務人員應當按照納稅服務和稅收征管的有關要求，確認納稅人提交的申報資料是否齊全。對申報資料齊全、符合法定形式的，予以受理；對申報資料不齊全的，應當一次性告知納稅人需要補充完善的相關資料。
對涉及稅收優惠、需要通過部門共享信息核對申報資料、轉讓存量房涉稅金額較大且難以當場核對成本費用等無法即時辦結的復雜事項，經辦人員應當向納稅人出具預受理文書，并告知辦結時限。限時辦結事項，由省稅務機關具體規定。
第十七條 有條件的地區,可探索實行網上申報、同城通辦等方式，為納稅人提供更加便捷的辦稅服務。
第十八條 房地產交易量大、納稅人辦稅相對集中的辦稅服務場所，在納稅人到窗口申報納稅前，應當安排稅務人員對納稅人進行申報輔導。
第十九條 稅務人員應當對納稅人的申報信息進行核對，確認申報項目是否齊全、數據邏輯關系是否正確，與其提供資料的原件、復印件內容是否一致。實現了部門信息共享的，應當充分利用共享信息進行核對。
納稅人持司法文書辦理納稅申報，可以共享或查詢相關部門信息的，應當對申報信息進行比對。
第二十條 納稅人以房地產購買價格作為計征相關稅種扣除依據進行申報且提供交易發票或稅收票證等資料的，稅務機關應當調取征管信息系統保存的歷史數據，比對交易發票或稅收票證的金額和開具時間。
第二十一條 納稅人申報的成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，稅務機關應當依據存量房評估價格核定其計稅價格。
第二十二條 房地產交易辦稅流程中應當設置申報信息復核環節，由業務復核崗人員對申報受理崗確認的申報信息進行核對。核對重點是申報受理崗錄入的信息是否完整并與申報資料一致，計稅依據及適用稅率是否準確，稅收優惠事項或不征稅事項是否符合政策規定。
業務復核崗發現申報信息有誤的，應當退回申報受理崗進行修正，業務復核崗人員不得自行修改有關信息。
第二十三條 申報信息經業務復核崗確認后轉入稅款征收環節。稅務機關應當積極協調商業銀行等金融機構，方便納稅人在房地產交易辦稅服務場所即時繳稅。
第二十四條 稅務機關征收房地產交易稅費時，應當嚴格按照《稅收票證管理辦法》（國家稅務總局令第28號文件公布）及有關規定開具稅收票證。
第二十五條 納稅人需要代開增值稅發票的，稅務機關應當按有關規定代開發票。
第二十六條 房地產交易辦稅服務單位應當指定專人，負責在每日辦稅服務工作結束后歸集、整理當日辦稅資料和征管數據，核對發票、稅收票證開具的數量和金額，檢查相關數據的邏輯性和一致性，做到日清月結。確因業務量較大需要延時辦稅而無法當日進行處理的，也應當安排人員及時開展整理歸集與核對工作。
第二十七條 納稅人申報并提交減免稅備案資料且符合有關政策規定的，稅務機關應當予以備案。
稅收征管信息系統中保存與稅收優惠有關歷史信息的，稅務人員應當將納稅人的減免稅備案信息與歷史信息進行比對。實現了部門信息共享的，應當利用共享信息進行比對。
第二十八條 需要稅務機關確認的不征稅事項，應當經申報受理崗、業務復核崗確認，必要時再經政策管理人員、部門負責人確認。
對需要稅務機關確認的不征稅事項，稅務機關應當向房地產管理部門、不動產登記部門開具不征稅事項聯系單（告知書），并及時將相關信息傳遞給房地產管理部門、不動產登記部門，方便納稅人辦理房屋、土地權屬登記。
第二十九條 稅務機關應當按照《稅款繳庫退庫工作規程》（國家稅務總局令第31號文件公布）及有關規定辦理已納稅款的退庫手續。、
稅務人員應當查驗納稅人提交的退稅資料是否齊全、是否符合退稅條件、繳稅信息是否準確、退稅金額是否正確等。屬于減免退稅的，還應當查驗減免稅證明資料。必要時，可通過法院、房地產管理部門等查詢有關信息。
第四章 評估管理
第三十條 稅務機關應當依托具有房地產評估資質的專業評估機構（以下簡稱評估機構）對存量房交易價格進行評估，形成存量房評估價格。
第三十一條 評估價格通過存量房批量評估系統或個案評估方式產生。評估過程要體現公平、公正原則。存量房評估的工作原理和工作流程可依納稅人申請公開。
稅務機關應當健全存量房評估工作機制，規范數據采集標準，做好評估技術標準和具體參數的動態維護和及時更新。建立和完善存量房評估爭議處理機制，納稅人對評估結果提出異議的，應當及時妥善處理，保障納稅人合法權益，促進稅收公平。
第三十二條 對交易活躍、可比案例多的房地產，主要采用市場法進行批量評估；無法采用市場法評估的，可采用成本法、收益法等其他合理、可行的評估方法進行評估。
第三十三條 省稅務機關負責制定批量評估辦法，明確評估方法、技術路線、工作流程、基本數據項和數據采集標準，構建全省統一的存量房評估信息系統，并將其與金稅三期核心征管信息系統對接，保障存量房評估工作持續穩定運行，提高征管工作效率。
批量評估的具體技術標準和參數，可由省或省以下稅務機關委托具有資質的評估機構制定并修改完善。為保障評估結果符合本地房地產市場實際、具有公信力，批量評估技術標準和具體參數投入使用前，須采集一定數量、覆蓋評估區域且具有代表性的實際交易案例，進行評估結果校核，并經有關專家評審通過。
尚不具備條件建立全省統一存量房評估信息系統的地區，可暫由地市稅務機關建立本地存量房評估信息系統。
第三十四條 省或省以下稅務機關應當根據市場變化情況，定期更新完善評估技術標準和具體參數。更新周期由省稅務機關結合本地實際確定，或由省稅務機關授權各市縣稅務機關確定。
對新增住宅小區和房地產類型等，應當在存量房評估信息系統中及時予以補充和調整，以滿足房地產交易稅收征管工作需要。
第三十五條 對無法利用存量房評估信息系統進行批量評估，以及納稅人對核定的計稅價格提出異議的，可采取個案評估方式進行評估。
稅務機關應當在存量房評估信息系統中建立個案評估臺賬，詳細記錄每一宗個案評估房地產的坐落地址、用途、建筑面積、交易日期、成交價格、評估價格等內容，作為完善評估技術標準和參數的參考案例。
第三十六條 稅務機關應當嚴格評估結果管理，明確管理權限和責任。在委托評估機構承擔評估有關工作時，應當嚴格要求評估機構不得對外公開或透露存量房評估結果。
除稅收征管工作需要外，在告知納稅人核定計稅價格前，稅務機關和人員不得以任理由、任何方式向房地產中介機構、納稅人及其代理人公開或透露存量房評估結果。
第三十七條 納稅人對評估結果有異議的，稅務機關應當及時告知納稅人爭議處理辦法和其他相關法律救濟途徑，保護納稅人的合法權益。
稅務機關應當按照公平、簡便、有效化解征納矛盾原則，建立適合本地實際的爭議處理辦法, 并形成長效機制。稅務機關應當積極爭取地方政府支持，成立由相關政府部門、專業評估機構等單位及人員組成的爭議處理小組，專門負責處理評估爭議。
評估爭議處理結束后，稅務機關應當在存量房評估信息系統及有關檔案資料中記錄個案評估及核定計稅價格信息。
第五章 部門信息共享與協作
第三十八條 稅務機關應當加強與房地產管理、不動產登記、民政等相關政府部門的合作，促進信息共享、管理協同、征管互助，提高征管效能，防范稅收風險。
第三十九條 稅務機關應當積極爭取地方政府及房地產管理部門的支持，推動本地房地產交易實施網上簽約及相關數據信息共享，將房地產交易基本信息直接導入存量房評估系統和金稅三期核心征管信息系統，減少信息重復錄入及復核時間。
第四十條 稅務機關應當將房地產交易完稅信息和不征稅信息及時傳遞給房地產管理部門、不動產登記部門，健全“先稅后證”管控機制。
有條件的地區，應當將電子完稅信息和不征稅信息實時傳遞給房地產管理部門、不動產登記部門。
第四十一條 有條件實施不動產登記和納稅申報“業務聯辦”的地區，應當整合優化受理、核實、繳稅、登簿、繕證業務流程，由房地產管理部門、不動產登記部門統一接收納稅人資料，稅務部門共享共用信息，實現一條龍服務和一站式辦理，為納稅人提供更加便捷的辦稅服務。
第四十二條 稅務機關應當加強對房地產中介機構的管理和引導，規范中介機構的涉稅服務。應當積極配合房地產管理、工商行政管理等主管部門建設社會信用管理平臺，及時將納稅人的納稅信用記錄和中介機構的涉稅服務信用記錄傳遞至信用管理平臺。應當會同有關部門對于守法房地產中介實行聯合激勵；對于誘導、唆使、協助納稅人簽訂“陰陽合同”和偽造虛假證明騙取稅收優惠的不法房地產中介，實行聯合懲戒。
第四十三條 稅務機關應當主動與民政部門加強合作，按照民政部和國家稅務總局關于開展婚姻登記信息共享工作的要求，確定婚姻登記信息的共享內容、傳遞方式、交換頻率、使用和管理要求等，積極推動實現婚姻登記信息實時在線查詢。
第四十四條 稅務機關應當加強與有關部門的合作,積極推動建立涉稅信息共享機制，及時獲取司法裁決、土地交易、房屋拆遷等信息，用于房地產交易的稅收征管。
第四十五條 稅務機關應當嚴格落實國稅、地稅合作工作規范。地稅機關應當做好房地產交易增值稅代征和發票代開工作。國稅機關應當指導和協助地稅機關做好增值稅發票領用、開票軟件使用及票證管理工作，加強增值稅政策輔導。
國稅、地稅機關應當建立定期溝通長效機制，及時研究解決存量房交易稅收征管中的新情況新問題。必要時，國稅機關應當向房地產交易辦稅服務場所派駐人員，及時幫助解決增值稅代征和發票代開中的政策和技術問題。
第四十六條 國稅、地稅機關應當依托金稅三期征管信息系統，加強房地產稅收信息交換與應用。
地稅機關應當定期將代征增值稅信息及有關減免稅信息等傳遞給國稅機關，用于房地產有關增值稅的征收管理。國稅機關應當定期將房地產開發企業銷售不動產的增值稅預繳信息、申報信息、開具發票信息等傳遞給地稅機關，用于房地產交易相關稅費征收管理。
國稅、地稅機關應當充分運用共享信息，開展數據比對、風險管理和稅收分析。
第四十七條 各地可根據工作需要，在確保信息安全的前提下，采取設置網絡專線、通過政府信息平臺交換和移動存儲介質傳輸等方式進行數據交換和信息共享。具備條件的地區應當實現信息實時共享。確定數據交換技術標準應當考慮與金稅三期征管信息系統數據標準銜接。
第四十八條 稅務機關應當高度重視共享信息的保密工作，與有關部門簽訂合作與保密協議，明確信息用途和保密要求。信息互聯互通的，應當建立網閘安全制度，保障納稅人房地產交易、登記、婚姻、征收等信息的安全。
第六章 檔案管理
第四十九條 稅務機關應當建立房地產交易稅收檔案（以下簡稱檔案）管理制度，將受理納稅申報時納稅人提交的、相關部門提供的以及稅務機關行使職能過程中產生的涉稅資料進行統一歸檔管理。明確管理標準，落實管理責任，保證檔案資料齊全、數據信息安全和查詢檢索方便，并為后續管理和內部監督制約提供依據。
第五十條 稅務機關應當指定專人負責檔案的收集、檢查、整理和歸檔等工作。
第五十一條 檔案管理人員應當定期將已辦結的納稅申報資料整理歸檔。歸檔前，檔案管理人員應當與資料移交人員共同清點涉稅資料數量，檢查資料是否齊全、納稅人及辦稅人員是否已按規定簽字蓋章。雙方確認無誤后，由移交人員填寫檔案資料交接單，交接雙方簽字后，檔案管理人員整理歸檔。
第五十二條 檔案應當按照一事一檔、一檔一號的原則進行歸集，并制作檔案目錄。檔案目錄應當記錄交易雙方、不動產坐落、交易時間、建檔時間等基本信息，以方便查找。檔案可按照交易類型、交易雙方性質等不同方法分類保管。
有條件的地區，可積極探索檔案資料數字化管理及部門間檔案信息共享等方式，提高檔案管理和運用效率。
第五十三條 稅務機關應當整合利用檔案信息，為房地產交易稅收管理提供依據。應當對檔案管理情況進行檢查和抽查，定期排查和分析管理風險點，健全內控機制。
第五十四條 檔案檢查和抽查的重點是：表證單書填寫是否規范；是否實行痕跡化管理；減免稅資料是否齊全；納稅申報表、發票、稅收票證等相關信息是否一致；是否存在存量房交易計稅價格低于評估價格且無正當理由的情況；是否存在違規辦理減免稅和確認不征稅事項的情形；稅收票證開具是否正確；重大事項是否經集體審議決定等。
第五十五條 稅務機關應當按照檔案管理有關規定，采取有效措施保障檔案安全，防止失泄密，保護納稅人的隱私。對調閱檔案的，應當設定調閱權限、建立調閱記錄，防止篡改和丟失檔案。
第七章 風險防控
第五十六條 稅務機關應當強化房地產交易稅收風險防控，在稅收風險管理工作領導小組的領導下，按照風險管理的統一要求，定期梳理稅收風險點，做好事前防范、事中控制和事后監督，有效防范和化解風險。
第五十七條 強化內控機制建設，將內控機制融入業務流程、征管信息系統及部門協稅工作中，減少和消除人為操縱因素，防范風險。結合本地征管實際，確定重大事項認定標準，建立重大事集體審議制度。
定期對房地產交易稅收服務和管理人員進行業務培訓和黨風廉政教育，強化服務意識、風險意識和廉政意識。
第五十八條 做好房地產交易稅收風險的過程管控，嚴格落實崗位職責，對重點環節和關鍵崗位工作開展日常監督檢查。嚴格落實不相容崗位相互分離、相互制衡的制度，通過第三方信息與征管信息的關聯比對，防范風險。
加大辦稅服務人員的輪崗力度，定期調整申報受理崗與業務復核崗的人員配備。對房地產中介機構代理申報納稅采取隨機輪候的受理方式。
第五十九條 對房地產交易辦稅服務單位工作進行監督檢查，通過事后比對信息、抽查檔案資料、檢查制度落實情況等方式，及時發現和解決風險管理工作中存在的問題。
定期比對申報信息、稅收票證開具信息、增值稅發票開具信息和稅款入庫信息。部門信息共享條件較好的地區，應當定期比對稅收征管信息與不動產登記部門的產權登記信息，通過比對查找信息差異，分析差異原因，識別并防控風險。
定期抽查征管檔案資料，檢查申報資料的真實完備情況、經辦人員簽字蓋章情況、依照法律法規辦理稅收優惠情況、重大事項集體審議情況等，對發現的問題及時進行整改。
定期檢查各項規章制度執行情況，及時糾正制度不落實、機制不完善的問題,建立風險管理的長效機制。
第六十條 房地產交易辦稅服務單位應當成立應急工作小組，指定應急工作負責人。對辦稅服務和管理工作中可能發生的突發事件和緊急情況，制定應急預案，并報上級稅務機關備案。辦稅服務場所出現人流激增和辦稅擁堵等情況時，應當迅速啟動應急預案，采取有效措施予以疏導和分流。必要時，可采取先行收取納稅人申報資料、辦結后主動通知納稅人前來辦理后續事項的方式，緩解辦稅服務場所的擁堵情況。
暢通應急聯絡渠道，上級稅務機關應當及時幫助房地產交易辦稅服務單位做好突發性事件和緊急情況的應對工作。
第六十一條 稅務機關應當建立房地產交易稅收輿情風險監測機制，做好輿情風險日常監測工作。按照“及時發現，及時處理”的原則啟動應對預案，做好核實上報、及時回應、正面引導、消除影響等工作。認真分析輿情的影響和風險，有針對性地采取應對措施，防止輿情發酵帶來負面影響。輿情風險排除后，應當進行總結和反思，改進相關工作。
第八章 附 則
第六十二條 各省稅務機關應當根據本指引制定或修改完善本地區具體操作辦法。
第六十三條 房地產交易稅收采取委托代征的，比照本指引進行稅收服務和管理。
第六十四條 本指引未盡事宜，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和相關稅收法律法規、規范性文件的有關規定執行。
第六十五條 本指引自發布之日起施行。